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已有 65 次阅读2017-9-28 21:17 |个人分类:数据分析|系统分类:生活感受| 房奴

当房产无法套现时,你就是穷人


作者: 孙骁骥

本以为房市会迈入“金九银十”,谁知道却迎来新一轮房地产调控,进一步围堵炒房。从22日晚间到23日凌晨不到半天时间,重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳和石家庄七个城市密集发布房地产调控新政,全面推出住宅限售政策。

这一系列跟进的限购政策是继今年推出限购、限贷后最新一波的房地产调控政策。从发布时间与集中程度看,明显是住建部主导的一次施压,要求房价依然上涨的次热点城市升级调控,预料后续还会有数个同类型城市,发布类似的调控政策。

限购政策的效果直接反映到了地产股的价格上。9月25日,香港股市一开盘,房地产开发板块便领头下跌。港股富力地产跌幅达8%,合景泰富跌幅近9%,龙湖地产跌7%,碧桂园则下跌7.8%。地产股暴跌搭配着越来越褪色的“金九银十”行情,令人不禁感到,为中国经济提供逾十年增长动能的房地产似乎已走到了一个大周期的底部。

房产限购从一线城市向其他城市的不断扩围,意味着依靠卖出国内房地产套现的可能性越来越小,用手中的房地产来换钱的难度越来越大。这就造成一个问题,那就是如果你没法卖房,你就没法获得流动性,你寄存在房地产里面的钱是终究是名义上的钱,而不是可以用于购买和投资的现金流。无论你有多么的土豪,当房产无法套现时,你实际上就是个穷人。

一、“货币超发+炒高房价+汇率操控”三者的关系

看看这些年,我们买过的房子,想想我们这些年,靠房子挣到的钱,不难得出一个结论是:过去近二十年以来,房地产代表着中国内地最大的名义财富。然而,今天这一笔最大的名义财富,已经无法提现。这说明一件事:世道变了,经济环境变了,房地产的周期,也已到来。

早在去年,针对房地产市场泡沫化,监管部门已有共识,做出了“房子是用来住的,不是用来炒的”决议。为了抑制市场炒作房地产价格的追高情绪,也首次提出了“楼市长效机制”的规划措施。而受到房价管控的基本政策“定调”的影响,经济泡沫的萎缩,也是必然趋势。换句话说,前几年让中国经济乘风破浪的“泡沫模式”,现在已经不好使了。

长期以来,中国的经济由四大泡沫构成。即是货币泡沫、资产泡沫(房地产泡沫)、债务泡沫、产能泡沫。这几大泡沫互为表里,不断膨胀。其中最主要的房地产泡沫。

自从2005年开始,大量外资进入中国进行投资。其进入中国的方式,是收购内地的地产物业。如大摩2005年出资4亿元收购富力集团在北京的一座写字楼,6月又出资8.5亿收购上海4万平方米的商业用房,然后又出资9千万美元收购上海世贸,32亿收购明天广场。高盛则以9.8亿购入上海百腾大厦……

根据商务部数据,2005年的房地产外资的合作项目两千多项,合同金额194亿美元。这些年以来,地产合作项目的合资项目急速增长,外资直接或间接的地产投资金额在2010年已超过五百亿人民币。这些大量的外资和内资注入房地产,非常明显的推高了房价。根据住建部的数据,从2005到2015年,中国的样本城市房价上涨了150%。如果仅仅统计一线城市,那么房价的涨幅还会更高。

与此同时,中国在这短时期大量发行人民币注入地产市场。这些超额发行的人民币,从整体上催化了经济泡沫的膨胀。在2005年,中国的M2总量为18.38万亿。此后M2增速迅速增加,在2008年,已经达到47.5万亿,此后一直保持在每年超两位数的增长率。截止2016年底,中国的M2指标值已经超过155万亿。据统计,中国的新增货币约占全球新增货币一半,货币超发可以说十分严重。

除了超发货币,炒高房价之外,汇率管控也是玩转资产泡沫经济非常重要的一招棋。众所周知,“货币超发+炒高房价+汇率操控”是中国的泡沫经济的三大法宝。货币政策是前提,炒高房价是手段,汇率政策配合套现是最终目的。

人民币的兑汇机制其实本身就是一种操盘手的汇率,官方刺激人民币升值,并且在一定程度上稳定人民币的国际价格,除了有利于维持出口加工贸易的经济模式,同时对于外资和内资的购汇套现,也有非常直接的作用。

汇率与房价的“双高峰”,使得人民币资产(尤其是房地产)在2008年以来也成为了最有效率的套现工具。变卖内地地产购汇,再通过香港等离岸中心将财富转变为海外资产,也成为了资产泡沫时代的一种“台面下的规则”。大家可以上网查询香港的金融监管部门数据,近年来的离岸人民币总量有多少,香港还只是一个离岸中心的现象,属于冰山一角,整体的确切数字很难统计。

然而,长期这么薅羊毛下来,资产泡沫也必然逐渐萎缩破灭。从2008年至今,我们看到中国内地经济由高增长逐渐变为低增长,与此相应的,M2的增长和房价的增长都在降低,同样降低的还包括房地产占据GDP的比例。这意味着经济泡沫的萎缩。

当如此巨大的经济泡沫难以为继,并且官方也有意为之要搞“去泡沫化”政策的时候,选择房地产这种资产类别的投资者,就等于在为国站岗。或者说,前人分食了利益,今人承担风险。

因此,在中国不能纯粹用经济学理论来推测一些事物,否则如盲人摸象,难以窥见真实原因。这是因为中国的经济具有很强的庄家操作性,类似于赌场的情况,无论房市涨还是跌,都改变不了这一基本事实。

庄家永远是稳赚不赔的,而进场的普通人如果搭上了资产泡沫的顺风车,也能够以此喝到一口汤。与此相反的是,在货币增量、房价增幅、汇率都明显下降,并且资本管控越来越严格的今天,房产的所有者其实并不是在喝汤,而是在啃骨。

二、房地产带来的通胀和债务,由房奴买单

限制卖房、限制购汇,使得现在的国内房产很难套现。当房产无法套现,你就成了一个有名无实的土豪,但说穿了还是穷人,是一个为国内的通货膨胀买单的接盘人。

去年以来实行的限购不是为了限制房价,而是不让大家卖房子跑了,最终目的是把大家手里的人民币套在房地产里,这其中国企、地方政府和有关部门都有着各自的小算盘。

国企和地方政府是一个利益共同体,地方政府靠卖地赚钱,国企主要是房企,那是靠卖新房子赚钱的。限卖令直接减少了二手房上市,急于结婚等必须买房的刚需,买二手房的难度空前增大,于是只能买新房,地方政府和开发商就有钱赚了。换言之,限卖政策的策略是减少二手房供给量,从而让市面上流通的房子都是一手房。

当前中国面对的最大威胁就是债务危机,这么多年的所谓经济增长都是发债堆出来的,债务增长多了就会导致债务危机或者是通货膨胀。债务危机是迫在眉睫,地方政府和国企债台高筑,快破产了。据统计,10年前,政府和企业的债务占中国GDP的140%,2015年增长到220%,到2016年已经超过260%。到今年年底,预计债务与GDP比率会接近300%。此比例大大高于国际平均的债务警戒线。

还债的方法,说到底来还是依靠房产。也就是靠政府卖地、国企拿地开发再卖给房奴的传统套路。我们可以通过数据了解,2017年以来,中国各地区政府土地出让的收入地方政府卖地收入2.28万亿,同比增长32%。土地财政的模式并没有因为限购限卖而停下来,而是比以往更加变本加厉。在山东、河北等债务问题严重,经济困难的地方,政府依靠卖地、发行土地储备专项债券的方法来筹集资金,填补债务亏空。

此外,为了应对危机,央行在2016年开始加大一手房的房贷,争取把全国百姓变成房奴。这个债务危机到2017年就掩盖不住了,5月24号,评级机构穆迪下调了中国的信用等级;9月21号,标准普尔公司下调了中国的信用评级。这边刚刚下调评级,内地马上出台新的限卖令。不让卖,各位房奴就彻底成了替银行和国家打工的了,债务危机也因此得到相应的缓解。

从另一个角度看,这种高债务支持的经济发展,也就是印钱,俗称放水。社会上流通的人民币多了,会有什么结果呢?就是通货膨胀。十年来,中国的实际通货膨胀率大概每年在13%。房子成了人民币的蓄水池,在抬高资产价格的同时也抬高了物价。

但需要说明的是,恰恰是因为中国人大举炒房之后,流动性都被锁在了房地产上,资金没有进入社会流通,中国的通货膨胀就反而没有那么显著。否则物价或许涨得比现在更快。相反,一旦大家都卖房子,那么钱就进入流通了,物价很可能就开始疯涨,老百姓的抱怨就会增加,情况将类似于上世纪四十年代末的中国。要想解决此问题,唯一的办法就是“不让卖”,继续把流动性锁在房地产,并且让新的房奴买一手房,缓解债务问题。最后,只能说是苦了房奴为国接盘。

网友可能问,这个限卖的政策会长久吗?就目前来看,貌似长久不了。因为所谓限卖限买,其实并不是限制泡沫,而是赤裸裸财富掠夺和风险转移。这么搞,不过是一种权宜之计,因为目前需要的是应付地方政府和国企债务还在增加的问题,暂时稳住以后,下一步可能就要通过拉升股市来创造纸面财富,从而进一步转移经济风险。从货币,到房市,最后再到股市,挨个涨跌折腾,这就是中国内地一个完整的经济循坏周期。

俗话说,房子和股市,是中国人心中两大痛苦根源。这种痛苦就是因为它们都是操盘手用来达到自己目的的工具。当然,如果你够聪明,就可以搭上这个趋势的顺风车,略获微利,但可惜,大部分人并不那么聪明。那些卖不掉房的房奴,就像是股市被套牢的散户,嘴上说没后悔,但肠子都青了。

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